Продовжуємо аналізувати нюанси в сфері земельних правовідносин.

Створено: 12 червня 2019 Автор: Пархомчук Вікторія

Cьогодні поговоримо про:

1) виключну компетенцію органу місцевого самоврядування щодо прийняття рішення про затвердження проекту землеустрою з відведення спірних земельних ділянок та про надання в оренду цих земельних ділянок.

2)  умови пролонгації договору оренди земельної ділянки,

та дамо відповіді на питання:

-  Чи є обов’язковим вносити зміни до договору оренди земельної ділянки, якщо законом було змінено граничний розмір орендної плати за її користування?

-  Чи є істотним порушенням договору оренди земельної ділянки несвоєчасне внесення орендної плати як підстава для розірвання укладеної угоди?

 

Є достатньо судових прецедентів щодо вирішення спорів, пов’язаних з оскарженням рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про затвердження проекту землеустрою з відведення спірних земельних ділянок та про надання в оренду цих земельних ділянок  і, враховуючи особливості кожної окремої справи та власного тлумачення суддями норм права, про єдність думок в цьому питанні ще говорити зарано.

В більшості випадків, суди приходять до висновку, що законом передбачена можливість оскарження рішень, дій чи бездіяльності органу місцевого самоврядування до суду, який має надати правову оцінку їх відповідності вимогам закону, але не наділений повноваженнями щодо вирішення питань, віднесених до компетенції вказаних органів.

Укладенню договору оренди передує рішення органу місцевого самоврядування про передачу в оренду земельної ділянки, яке є підставою для укладення договору оренди.

За приписами статті 16 Закону України "Про оренду землі" сторони укладають договір оренди лише у разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду. Оскільки необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки, то зобов'язання цього органу укласти з позивачем договір оренди за відсутності відповідного рішення є порушенням передбаченого Конституцією України виключного права органу місцевого самоврядування на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту. Суди дійшли висновку стосовно права ради, як розпорядника землі на кожній із стадій процедури розпорядження, самостійно вирішувати питання про надання в користування земельної ділянки, як-то, затвердження проекту землеустрою з відведення земельної ділянки та прийняття рішення про надання її в оренду, на підставі якого укладається договір оренди землі; позаяк відповідно до статті 123 Земельного кодексу України до компетенції судів віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення сесії, якщо таке питання не було розглянуте.

Тобто, на практиці відбувається наступне: якщо орган земресурсів  не має бажання видавати необхідний дозвіл або погодження заявник отримує у кращому випадку немотивовану відписку, після якої рухатись далі в оформленні прав на землю неможливо. При цьому, якщо відбувається оскарження, в суді орган земресурсів заявляє, що видання дозволів та погоджень, які стосуються будь-яких проектів землеустрою є виключною компетенцією та дискреційними повноваженням органу земресурсів, із позицією якого погоджується суд.

Однак, ВАСУ своїм рішенням  від 19 травня 2016 року у справі №К/800/32729/15 фактично руйнує монополію органів земресурсів у сфері видачі дозволів та погоджень щодо розроблення проектів землеустрою про відведення земельних ділянок із земель державної або комунальної власності.

ВАСУ погодився із рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій, які зобов’язали орган земресурсів видати дозвіл на розроблення документації із землеустрою про відведення земельної ділянки для ведення фермерського господарства і зазначив наступне. Спосіб відновлення порушеного права має бути ефективним та таким, який виключає подальші протиправні рішення, дії чи бездіяльність суб’єкта владних повноважень, а у випадку невиконання, або неналежного виконання рішення не виникала б необхідність повторного звернення до суду, а здійснювалося примусове виконання рішення. Таким чином, правильним способом захисту порушеного права незважаючи на виключно компетенцію відповідача буде саме зобов’язання органу земресурсів видати необхідний дозвіл.

Окрім цього ВАСУ підтвердив, що кожна особа, незалежно від її статусу (громадянин чи фізична особа-підприємець) має право, в разі виконання спеціальних вимог закону, отримати земельну ділянку для ведення фермерського господарства без проведення земельних торгів.

  Умови пролонгації договору оренди земельної ділянки.

В ст. 764 ЦК України передбачено таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноважений керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Тобто зміна об'єкта оренди виключає можливість пролонгації договору на тих же умовах, а потребує укладання нового правочину щодо нового (зміненого) предмета договору.

В цьому випадку також важливо відмітити, що договір може бути пролонговано на той самий строк і на тих самих умовах. Якщо орендар в повідомлені до орендодавця про намір поновити раніше укладений договір оренди землі фактично змінює істотні умови договору (строк, розмір орендної плати і тд.), мова йтиме вже про укладення нового правочину з дотриманням законодавчо визначеної процедури, а не пролонгацію укладеної раніше угоди.

Приписи статей 319, 626 ЦК України свідчать про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Поновлення договору оренди земельної ділянки у такий спосіб можливе виключно за інших рівних умов з іншими особами-претендентами на право оренди цієї земельної ділянки.

 Чи є обов’язковим вносити зміни до договору оренди земельної ділянки, якщо законом було змінено граничний розмір орендної плати за її користування?

Подібне питання постало перед сторонами договорів оренди, укладених до 01.01.2011 року, так як з цього моменту набрав чинності Податковий кодекс України, положеннями якого передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки.

Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.

Судами було зазначено, що оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

При цьому, відповідно до висновку Верховного Суду України, що викладений у постанові від 20.11.2012 р. у справі No 28/5005/640/2012 з посиланням на рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 р., надсилання пропозиції відповідачу про внесення змін до спірного договору оренди є виключно правом, а не обов’язком позивача, тому недотримання вимог ст. 188 Господарського кодексу України щодо обов’язку надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди земельної ділянкиине позбавляє його права звернутися до суду з позовом до відповідача про зміну умов договору за наявності спору, тобто відсутності згоди на зміну умов договору.

Чи є істотним порушенням договору оренди земельної ділянки несвоєчасне внесення орендної плати як підстава для розірвання укладеної угоди?

Згідно ч. ч. 3, 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Позиція вищих судових інстанції з цього приводу:

За змістом наведеної норми, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або)

упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Отже, стороною, якою заявлено вимоги про розірвання договору, повинно бути доведено наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, тобто існування цих двох умов у їх сукупності. Доведення того, що внаслідок тимчасової затримки внесення орендарем орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору, чи йому були завданні збитки покладається на особу, що звертається до суду з відповідним позовом.